Las subastas de Tulipp: un reflejo del estado lamentable del sector

Este fin de semana tuvo lugar el evento de subastas inmobiliarias a la baja organizado por la empresa Tulipp, y que ya fue comentado anteriormente en el blog.

En un encuentro que tuvimos en el inicio del evento con el equipo de la organización, nos dijeron que esperaban un público de unas 10.000 personas. Personalmente dudo que hubieran llegado a las 1.000 personas durante todo el fin de semana. Se dio bastante publicidad al evento, pero muy mala publicidad y poca información de las propiedades que se subastaban.

En total fuimos 15 empresas expositoras, algunas de ellas resultaron ser pequeñas marcas que escondían detrás grandes empresas promotoras con serios problemas. Por parte de los expositores, en general, pocas expectaciones de que se adjudicasen sus inmuebles. Más bien acudieron con ánimo de probar cosas nuevas y de captar clientes en el stand.

De los 216 inmuebles que se subastaron, según las fuentes de Tulipp, el primer día se adjudicaron 15 inmuebles, y en todo el fin de semana no creo que llegasen a las 20, ya que el segundo día fue bastante peor. Resulta que un buen número de inmuebles fueron adjudicados a la misma persona, e indagando un poco entre los expositores, resultó que ésta persona pertenecía a la misma empresa promotora que vendía los inmuebles. Grabé con mi cámara un vídeo de una de las subastas, y que resume perfectamente la tónica general el evento.



En resumen: El evento se caracterizó por la escasa afluencia de público, por la poca información que se dio sobre los inmuebles que se subastaban y por los pocos inmuebles adjudicados. Quizás el hecho de que el precio mínimo que podía alcanzar el inmueble estaba previamente pactado, fue lo que restó interés al evento.

Actualización: Me han llegado por mail los datos estadísticos de los resultados de la subasta, los pego a continuación.

• Número total de inmuebles ofertados: 216
• Número total de inmuebles adjudicados; 22 (10,2%)
• Importe total de los inmuebles ofrecidos a precio de salida: € 62.881.614
• Importe total de los inmuebles ofrecidos a precio de reserva: € 50.181.117
• Descuento medio inicialmente ofertado: 20,2%
• Importe de los inmuebles adjudicados a precio de salida: € 5.699.200
• Importe de los inmuebles adjudicados a precio de adjudicación: € 4.185.350D
• Descuento medio de los inmuebles adjudicados: 26,6%
• Descuento máximo adjudicado: 30,3%
• Descuento mínimo adjudicado: 18,5%

El blog de los propietarios de terrenos

Existen todavía muchas temáticas por cubrir en cuanto a blogs del sector inmobiliario, ya lo dije en su día. Uno de ellos surgido recientemente es el Blog de los Propietarios de Terrenos, cuyos contenidos me han parecido de los más interesantes y actuales.

A pesar de que no lleva mucho tiempo en Internet, el blog de Fran Díaz, ha conseguido captar la atención de un buen número de personas gracias a su participación activa en otros blogs, su constante actividad de publicación en su propio blog, y su amplia experiencia en la materia, claves fundamentales para el éxito. Algunos de los posts incluso ha sido ya portada en negociame.

Fran a iniciado una serie de entradas en el que analiza cómo se puede llegar a cabo la compra de un terreno por Internet: I, II, III, IV, V y VI. El hecho de que las parcelas requieran menor documentación que las viviendas (suele ser suficiente con la ficha catastral y registral y otros datos básicos como agua, luz, electricidad, etc.), además de poder verlas por cuenta propia (la mayoría de las veces no se requiere una llave para entrar), hace bastante posible que un terreno pueda llegar a comprarse íntegramente por Internet, o lo que él mismo dice "en el último click seas realmente propietario de un terreno".

Desde aquí, animo a Fran a que continúe activamente con su blog, y a otras personas que están pensando en abrir nuevos blogs que tomen ejemplo, busquen nuevos nichos por cubrir y que sigan los consejos.

Subastas Inmobiliarias a la baja: éste fin de semana

El sábado 29 a las 12:00 y domingo 30 de Marzo a la 11:00, se celebra en el pabellón Satélite de la Casa de Campo de Madrid, las subastas inmobiliarias a la baja organizadas por la empresa Tulipp.

¿Como funcionan éstas subastas inmobiliarias? El sistema es similar al que antaño se hacía en Holanda con los tulipanes (de ahí su nombre) y es el siguiente: se parte de un precio de salida del inmueble, a continuación se va bajando el precio hasta que alguien de la sala, previamente acreditado, levanta la mano y decide adjudicarse el inmueble. El precio mínimo al que podrá llegar el inmueble está previamente establecido por el vendedor y es desconocido para las personas que participan en la subasta.

Se van a subastar cerca de 250 inmuebles entre el sábado y el domingo, la mayoría de ellos son inmuebles de obra nueva, provenientes de promotoras que necesitan vender a toda costa. Es una buena oportunidad para comprar a buen precios, y un mecanismo alternativo para los prometores ante la actual situación del sector.

En nuestra pequeña empresa hemos decidido acudir a la subasta de Tulipp, estaremos presentes bajo el nombre de Ventas e Inversiones Inmobiliarias, y vamos a subastar cuatro productos concretos (uno, dos, tres , y el cuarto todavía no está documentado). Necesitamos vender producto, y nos ha gustado mucho el formato, además nos dejan un stand para poder atender a la gente y anunciar otros productos nuestros. El que quiera pasar a saludar, estaré encantado de hacerlo, pero sólo estaré por la mañana.

La semana que viene escribiré otro post explicando como ha ido todo.

Zillow lanza un "Sexy o No" Inmobiliario

Hace unos pocos días, mi colega Ignacio Pla me comentó de hacer una página web similar a la de Sexy o No pero del sector inmobiliario donde la gente pudiera puntuar de alguna manera las casas.

Resulta que a través de Future Of Real Estate Marketing descubro que en Zillow, aprovechando que es uno de los portales que mayor oferta inmobiliaria, han lanzado recientemente algo similar.

Se llama Dueling Digs, y es una forma de puntuación social de inmuebles de forma rápida, similar a lo que se hace cuando se vota el nivel de "sexy" en la web de Hot or Not, pero con jardines, baños, cocinas, etc. Te muestra dos inmuebles, tienes que pinchar sobre el que te guste más, y al final te compara tu resultado con el de la media.

¿Y para qué vale esto? Pues la verdad que no lo sé muy bien, pero lo que si es cierto es que engancha un poquito ;-D

Lo que no tiene Idealista y que sí tiene Fotocasa

Casi siempre hablo en el blog de Idealista, como el portal inmobiliario líder, pero no hay que olvidar que Fotocasa le sigue muy de cerca. Hay una serie de funcionalidades que no he encontrado en Idealista, y que creo que Fotocasa está sabiendo aprovechar bastante bien para dar un valor diferente a los anuncios:

• Anuncios de parcelas. Si, ya sé que para eso ya tenemos miparcela, pero es bastante menos conocido entre los particulares, y en Fotocasa hay también un gran número de anuncios.
  
• Sistema para hacer ofertas a los anunciantes. Es una utilidad muy buena para los tiempos que corren: el comprador hace una oferta con lo que está dispuesto a pagar, una forma sencilla de negociar. Creo que es importante remarcar que el comprador normalmente hace una oferta sin haber visto el inmueble, con lo que la oferta puede que no tenga mucho valor real.
• Alertas cuando un inmueble baja de precio. En Idealista lo tienen pero de una manera más genérica, te informan de los inmuebles que bajan de precio en una determinada zona, pero no de un inmueble concreto. He comprobado por mí mismo que funciona, y se logra muy buena repercusión gracias a éste sistema.
• Estadísticas por mail de los anuncios. Resulta bastante interesante recibir por mail el número de visitas que ha tenido tu anuncio, gente que ha visto las fotos y tu teléfono, y el número de avisos enviados a gente que tenía programada las alertas.
• Mapa de Google con la ubicación del inmueble. Es un valor añadido con información útil, y podría decirse que casi de carácter obligatorio para un portal inmobiliario. Los mapas de Idealista puede que tengan mayor número de calles, pero no muestran la fotografía aérea.
  
• Estadísticas históricas con precio medio de la zona en la que se encuentra el inmueble. Dado el gran volumen de propiedades que se maneja en Fotocasa, es un dato bastante fiable, y muy útil a la hora de comparar el inmueble con lo que hay en el mercado.

¿Se me olvida algo mas?

Actualización (17/06/08): Recientemente he decidido darme de baja en los servicios profesionales que tenía contratados con Idealista por una serie de razones que enumero éste post.

El sistema MLS de compartición de propiedades

A raíz de varios posts que han surgido sobre el sistema MLS, como por ejemplo en Inmosfera, Blog Inmobiliario, o en Cienladrillos, creo que puede estar bien profundizar un poco más en qué es el sistema de compartición de propiedades MLS, para qué sirve y de qué forma puede ayudar.

MLS el la abreviatura de Múltiple Listing Service, un sistema americano de compartición de propiedades en exclusiva y sólo entre agencias inmobiliarias. Hay una descripción más detallada en inglés en en la Wikipedia.

Las agencias que entran a formar parte del sistema MLS, establecen una relación contractual con el resto de la red en cuanto al reparto de comisiones, que es del 50%. Es decir, si yo tengo un cliente para una propiedad que ha captado otro agente y ambos estamos en la red MLS, el reparto de comisiones entre los agentes ya se encuentra establecido previamente, con lo cual encontramos una primera ventaja importante, y es la relación con el resto de las agencias ya se encuentra preestablecida.

MLS es un software cliente que se instala en el ordenador, se accede con una clave, y luego se introducen los datos de los inmuebles que tengas en cartera. Una vez se han introducido un inmueble, puede ser encontrado por el resto de agentes que se encuentren dentro del sistema MLS. En la página de MLS España, parece ser que se está desarrollando la intranet para insertar las propiedades sin necesidad de tener que instalar ningún software, pero por el momento no funciona.

Actualmente, la lista de empresas inmobiliarias que conforman el MLS en España son: Look & Find, RE/MAX, Primer Grupo, Coldwell Banker, Vega New House, Concasa, Tegeisa, Pisur y REI. Desconozco cual será la cantidad de dinero necesaria a pagar para formar parte de la red MLS, pero por el tipo de empresas que la conforman, no creo que sea una cantidad muy asequible.

Y para el resto de inmobiliarias o agentes, no existe de momento nada similar. Si queremos conocer cuales son los listados de una inmobiliaria, podemos obtenerlo a través de la web de la agencia o bien a través de los portales en los que se anuncia.

Links de interés:

• Página de MLS en España.
• Buscador de propiedades dentro del sistema MLS en EE.UU, con un mapa y también en Canadá.

Razones por las que los grandes portales inmobiliarios deberían permitir enlazar a otras páginas webs

Cuando inserto un anuncio en Idealista, Fotocasa, o en cualquier otro portal, siempre me quedo con las ganas de poder poner enlaces a otras páginas web donde tengo más información del anuncio, como archivos pdf, vídeos, etc, y así no tener que estar enviándolos luego por correo u por otros medios a los posibles interesados. Ya escribí sobre las ventajas de permitir insertar código html en los anuncios, y ahora creo que toca dar algunas de las razones para permitir poner al menos un enlace hacia otras páginas webs en los anuncios.

1. Apertura. Si hay algo por lo que se caracteriza la red es por la apertura de los contenidos y enlaces entre páginas. Los periódicos online enlazan a páginas webs, las empresas enlazan a medios externos, .. ¿por qué los portales de inmobiliaria no enlazan?
   
2. Anunciantes más satisfechos. Los formularios de datos de los portales son siempre fijos, y no siempre se ajustan a las necesidades del anunciante. Al anunciante le gustaría dar información al usuario que no puede insertar a través del formulario del portal, y una de las formas de hacerlo es enlazando a otra página web, web de su inmobiliaria, etc. donde se facilita más información de su anuncio. Más información para el usuario significa un mejor filtrado de clientes interesados. El cliente que llega, ya dispone del máximo de información que se le puede facilitar y por lo tanto se le puede dar un mejor servicio.
   
3. Usuarios más satisfechos. El usuario siempre busca disponer del mayor número de información posible para así poder tomar mejor las decisiones. Si el usuario ve que el portal le facilita más información de otras fuentes a través de un link, entonces generará en él la sensación de confianza, además de saber que la información no va a estar manipulada por el portal, sino que es directamente la del anunciante.
   

Única razón por la que que los portales inmobiliarios no dejan poner enlaces a otras webs.

• El usuario se va de la página del portal, y eso significa que pasa menos tiempo en su web y por consiguiente la publicidad vale menos, que es para muchos portales la principal fuente de ingresos (no en el caso de Idealista ni Fotocasa, que obtienen principalmente ingresos de las inmobiliarias, pero aún así no interesa).

Ésta "única razón" se podría solventar con una cosa tan simple como es abrir los enlaces en nuevas ventanas. Los usuarios no se van del portal y además se les facilita toda la información del anuncio. "Simple is good!"

Sistema social para proponer ideas a la administración pública

Si hay algo que detesto especialmente, es que me hagan perder el tiempo, por ejemplo haciendo colas. Y en esto suelen ser expertas las administraciones, con sus procedimientos arcaicos, trámites ridículos, formularios y papeleos que en muchos casos no sirven para nada, y que hacen que te enfurezcas cada vez que te toca pagar los impuestos.

Descubro hoy, a través de iMicrosiervos, la web de las 1001 ideas, donde se pueden enviar propuestas para la administración pública, y dejar que el resto de la gente pueda valorar si es buena o no, votándola y comentandola. Muchas de ellas son realmente interesantes, y me ha sorprendido el número de propuestas que hay para uso del eDNI (o DNI electrónico).

A raíz de la encuesta que lancé hace unos días sobre si la información registral debería ser pública, viendo que la gran mayoría votó a favor, he enviado la propuesta, en espera de que el resto de los internautas la valoren.

Actualización: Continua la discusión sobre el tema de los datos registrales de carácter público en el blog de Cienladrillos.

Otra actualización: También Fran, en el blog de Propietarios de Terrenos, aporta su opinión y experiencia sobre el tema, y lo enlaza con el asunto de vender terrenos por internet.

¿Se podrán vender casas por Internet? Si, ya se están vendiendo

La pregunta no es del todo nueva, ya se planteó hace un año en Blog Inmobiliario. Precisamente fue la empresa Metrovacesa, en la cual nos reunimos ayer los bloggers del sector inmobiliario (Victor Aloi hace un buen resumen del encuentro), la que puso hace un año en su web un carrito de la compra online, como si de una tienda de libros se tratase.

Lejos de asemejar la venta de inmuebles con las de los libros, lo cierto es que la empresa Metrovacesa vendió seis viviendas de obra nueva íntegramente por Internet, eso si, a un público muy específico y acostumbrado a usar la red para realizar importantes transacciones. Y ahora una pregunta que cae por sí sola: ¿cómo se puede captar el pastel de compradores de casas por Internet?

Hay varios factores que inducen a pensar que el cliente que compra casa por Internet es un muy pequeño sector pero que se encuentra en auge:

• Por un lado la mayor penetración de Internet dentro de la sociedad en general y las nuevas generaciones cada vez más acostumbradas a realizar compras por la red.
  
• La mala fama que han ido adquiriendo los comerciales, que muchas veces buscan ganarse su comisión anteponiéndolo a las necesidades reales del cliente, y que hace que mucha gente prefiera prescindir de ellos y realizar la búsqueda por su cuenta.
  
• Y por último el que en mi opinión es el más importante, y que en Metrovacesa van a explotar: importantes descuentos en la compra de la vivienda si es por Internet.

La estrategia recuerda más a la venta de billetes de avión "descuento si es por Internet". Los costes de la venta de viviendas por Internet disminuyen significativamente: se eliminan casetas de ventas, y agentes comerciales. El comprador se evita los desplazamientos y la presión del agente. Habrá que ver el ritmo de aumento de viviendas por Internet, y qué estrategias se van adoptando para captar a éste nuevo cliente.

Actualización: En el blog de Sacacasa, también comentan el tema de vender viviendas por Internet. También Fran del blog de Propietarios de Terrenos, está escribiendo una serie de posts sobre si se pueden comprar terrenos por Internet(post I, post II).

Streetfolio, herramienta para la gestion de propiedades

Llevar la gestión de propiedades, no es una tarea nada sencilla, mucho menos cuando se trata de varios inmuebles. Existen sociedades dedicadas expresamente esta tarea (ver en Google la búsqueda de empresas de gestion de patrimonio).

Streetfolio es una herramienta online que nos ayudará a la gestión del patrimonio inmobiliario: los gastos de hipotecas, ingresos por alquileres, avisos, contactos, flujos de dinero para cada propiedad, estadísticas, seguros, etc.

La herramienta es gratuita para una sola propiedad, si queremos gestionar más de una tendremos hay que pagar (ver tarifas). De momento está en ingles, y la moneda en $. Esperemos que con el tiempo se mejoren estos dos puntos.

Visto en Genbeta.

Mapa de famosos y perdedores

Aunque a la gente de mi generación aún nos cueste creerlo, se puede perder dinero vendiendo la vivienda, y tratándose de los famosos, las perdidas en las ventas de sus mansiones pueden llegar a ser importantes. En la web Celebrity Real Estate Loosers han puesto en el mapa a los famosos que han perdido dinero vendiendo y que han sido recopilados por la revista Forbes.

Visto en Google Maps Mania.